La sanction classique de l’empiètement sur le terrain d’autrui est la démolition en application des dispositions de l’article 545 du Code civil, qui dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
L’action en démolition d’une construction empiétant sur le fonds d’autrui est imprescriptible, au même titre que le droit de propriété qui est perpétuel, sauf à rapporter la preuve, par l’auteur de l’empiètement, de l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire.
C’est ainsi que le juge ne peut pas substituer d’office une indemnité à une demande de démolition (Cass, 3ème civ, 28 juin 2000, n° 98-19.655), la Cour de cassation affirmant que : « Il est de principe que la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé. » (Cass, 3ème civ, 17 décembre 2003, n° 02-10.300).
C’est donc le droit de tout propriétaire d’exiger la suppression de tout empiètement sur son fonds, afin de protéger l’intégralité de sa propriété.
La victime d’un empiètement peut ainsi demander la démolition sans avoir à justifier de l’existence d’un préjudice, pas plus que de l’importance de l’empiètement (Cass, 3ème civ, 20 mars 2002, n° 00-16.015), l’importance de l’empiètement étant alors totalement indifférent (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-19.561 : « Viole les dispositions de l’article 545 du Code civil la cour d’appel qui pour rejeter la demande en démolition d’une partie de toiture empiétant sur la propriété voisine, relève que le débord n’est à l’origine d’aucun désordre, ni sinistre, et que la démolition des éléments de toiture est disproportionnée, en l’absence de préjudice, alors que les consorts A étaient en droit d’obtenir la démolition de la partie de toit empiétant sur leur propriété. »)
De même, la bonne foi de l’auteur de l’empiètement est tout aussi indifférente et ne saurait le dispenser de son obligation de procéder à la remise en état des lieux (Cass, 3ème civ, 28 juin 2000, n° 98-19.655).
Ceci étant, la sanction de l’empiètement doit être strictement proportionnée, ce qui implique qu’elle ne peut conduire qu’à la seule suppression de l’empiètement, ce que rappelle un arrêt du 10 novembre 2016 (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2016, n° 15-25.113 : « Viole les dispositions des articles 544 et 545 du Code civil la cour d’appel qui ordonne la démolition totale du bâtiment qui empiète sur le fonds voisin sans rechercher, comme il lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté. »)
En sus de la démolition de la construction qui empiète sur le fonds voisin, il apparait tout à fait possible de solliciter des dommages intérêts complémentaires sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil réformé, notamment en réparation d’un éventuel préjudice de jouissance, la jurisprudence considérant à cet égard que l’existence d’un empiètement suffit à caractériser l’existence d’une faute, puisque constituant une violation du droit de propriété (Cass, 3ème civ, 16 décembre 1999, Bull.civ. III, n° 252).
