Le dispositif français de contrôle des locations de type Airbnb satisfait aux exigences de la règlementation européenne

Au sujet de : Cass, 3ème civ, 18 février 2021, n° 17-26.156

L’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de louer un local meublé destiné à l’habitation d’une manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, puisqu’il est alors considéré il s’agit d’un changement d’usage des locaux initialement destinés à l’habitation.

Ce texte trouve son origine dans la politique qui a été menée dès après la Seconde guerre mondiale, afin d’augmenter le nombre de logements disponibles dans un contexte de pénurie, en posant un principe d’interdiction de changement d’affectation des locaux à usage d’habitation.
L’article L 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation confit au maire de la commune de situation de l’immeuble la faculté de délivrer l’autorisation préalable de changement d’usage et attribue au conseil municipal le soin de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et donc déterminées les compensations, au regard des objectifs de mixité sociale en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
À cet égard, il sera rappelé que ne sont concernés que les propriétaires de résidences secondaires, dans des communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes de plus de 50 000 habitants, à l’exclusion des résidences principales qui se trouvent exclues de ce dispositif, sous réserve toutefois de ne pas excéder une durée de location de 120 jours par an, sauf circonstance particulière caractérisée par une absence du propriétaire pour une durée supérieure à 4 mois dans l’année en raison d’un problème de santé, pour des motifs professionnels ou un cas de force majeure, en application des dispositions de l’article L 324-1-1-IV du code du tourisme.
Par ailleurs, l’article L 324-1 du code du tourisme dispose que la location d’un meublé de tourisme, qu’il soit classé ou non, doit être déclarée au maire de la commune où est situé le meublé, ce qui concerne les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, qui sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Ces textes sont aujourd’hui au cœur du contrôle des locations de type Airbnb, les communes concernées ayant la ferme volonté de s’assurer que le régime de compensation financière inhérent aux changements d’affectation tout particulièrement, découlant de la combinaison des articles L 631-6-7 et L 631-7-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, est bien respecté par les propriétaires bailleurs.
Par un arrêt en date du 15 novembre 2018 (Cass., 3ème civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.156), la Cour de cassation a saisi la cour de justice de l’union européenne d’une question préjudicielle portant sur l’application de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, à la location, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile et, dans l’affirmative, sur l’application à une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L 631-7 100 du code de la construction et de l’habitation, des articles 9 à 13 de la directive et, le cas échéant, sur l’interprétation des articles 9, paragraphe 1, sous b) et c) et 10, paragraphe 2, sous d) à g), de la directive au regard des articles L 631-7 et L 631-1-7 du code de la construction et de l’habitation.
Cette saisine faisait suite à la défense opposée à la requête du procureur de la république près le tribunal de grande instance de Paris, qui avait assigné en référé le propriétaire d’un studio situé à Paris, afin de le voir condamné au paiement d’une amende sur le fondement des dispositions de l’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction de l’habitation, et de voir ordonner le retour du bien à son usage d’habitation.
Pour l’essentiel, il était soutenu que l’article L 631-7, alinéa 6, et L 651-2, alinéa 1, du code de la construction et de l’habitation, en subordonnant la location d’un local meublé à l’obtention d’une autorisation administrative, emportait une restriction à la libre prestation de services, sans que soit établie l’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général comme l’exige l’article 9, paragraphe 1, sous b) de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Toutefois, par un arrêt rendu le 22 septembre 2020 (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartements SCI et HX contre procureur général près la cour d’appel de Paris et Ville de Paris, C-724/18 et C-727/18), la cour de justice de l’union européenne a considéré que les dispositions énoncées à l’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation, satisfaisaient aux exigences de l’article 9, paragraphe 1, sous b) et c), de la directive 2006/123.
Sur ce, étant à nouveau saisi du litige, dans un arrêt rendu le 18 février 2021 (Cass., 3e civ., 18 février 2021, n° 17-26. 156), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi qui lui était soumis, après avoir constaté que le bien appartenant à la société X… avait fait l’objet de locations de courte durée, épisodiques, à l’usage d’une clientèle de passage sans que n’eût été sollicitée d’autorisation de changement d’usage, enfreignant ainsi les dispositions de l’article L 631-6-7 du code de la construction et de l’habitation et encourant l’amende prévue par l’article L 651-2 du code de la construction d’habitations, sans violer le principe de primauté du droit de l’union européenne.
Les sanctions encourues en cas d’infraction, sous la forme d’amendes civiles, sont importantes.
S’agissant du changement irrégulier d’affectation, l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit une procédure particulière permettant à la commune ou à l’Agence nationale de l’habitat, de saisir par assignation le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien transformé, « selon la procédure accélérée au fond », afin de solliciter le paiement d’une amende civile de 50 000 € et une astreinte journalière d’un montant maximum de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, jusqu’à régularisation.
En ce qui concerne l’absence d’enregistrement de la déclaration de location d’un meublé touristiques, l’article L 324-1-1 du Code du tourisme, concernant les mises en location irrégulières de meublés de tourisme, en l’absence de toute déclaration, prévoir une amende de 5 000 € pour le défaut d’enregistrement, une amende civile de 10 000 €, alors que s’agissant de la mise en location du logement principal sur une durée supérieure à 120 jours, l’amende civile prévue est portée à 25 000 €.
À l’heure où les communes font l’objet de plus en plus de signalements de la part de copropriétaires excédés par les troubles occasionnés par des mises en location à une clientèle de passage, la décision rendue le 18 février 2021 par la Cour de cassation ne pourra que les conforter dans leurs démarches d’assainissement d’une situation qui est très souvent à l’origine de dérives conflictuelles.L’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de louer un local meublé destiné à l’habitation d’une manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, puisqu’il est alors considéré il s’agit d’un changement d’usage des locaux initialement destinés à l’habitation.

Ce texte trouve son origine dans la politique qui a été menée dès après la Seconde guerre mondiale, afin d’augmenter le nombre de logements disponibles dans un contexte de pénurie, en posant un principe d’interdiction de changement d’affectation des locaux à usage d’habitation.
L’article L 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation confit au maire de la commune de situation de l’immeuble la faculté de délivrer l’autorisation préalable de changement d’usage et attribue au conseil municipal le soin de fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et donc déterminées les compensations, au regard des objectifs de mixité sociale en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
À cet égard, il sera rappelé que ne sont concernés que les propriétaires de résidences secondaires, dans des communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines communes de plus de 50 000 habitants, à l’exclusion des résidences principales qui se trouvent exclues de ce dispositif, sous réserve toutefois de ne pas excéder une durée de location de 120 jours par an, sauf circonstance particulière caractérisée par une absence du propriétaire pour une durée supérieure à 4 mois dans l’année en raison d’un problème de santé, pour des motifs professionnels ou un cas de force majeure, en application des dispositions de l’article L 324-1-1-IV du code du tourisme.
Par ailleurs, l’article L 324-1 du code du tourisme dispose que la location d’un meublé de tourisme, qu’il soit classé ou non, doit être déclarée au maire de la commune où est situé le meublé, ce qui concerne les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, qui sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
Ces textes sont aujourd’hui au cœur du contrôle des locations de type Airbnb, les communes concernées ayant la ferme volonté de s’assurer que le régime de compensation financière inhérent aux changements d’affectation tout particulièrement, découlant de la combinaison des articles L 631-6-7 et L 631-7-1 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, est bien respecté par les propriétaires bailleurs.
Par un arrêt en date du 15 novembre 2018 (Cass., 3ème civ., 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.156), la Cour de cassation a saisi la cour de justice de l’union européenne d’une question préjudicielle portant sur l’application de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, à la location, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d’un local meublé à usage d’habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile et, dans l’affirmative, sur l’application à une réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L 631-7 100 du code de la construction et de l’habitation, des articles 9 à 13 de la directive et, le cas échéant, sur l’interprétation des articles 9, paragraphe 1, sous b) et c) et 10, paragraphe 2, sous d) à g), de la directive au regard des articles L 631-7 et L 631-1-7 du code de la construction et de l’habitation.
Cette saisine faisait suite à la défense opposée à la requête du procureur de la république près le tribunal de grande instance de Paris, qui avait assigné en référé le propriétaire d’un studio situé à Paris, afin de le voir condamné au paiement d’une amende sur le fondement des dispositions de l’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction de l’habitation, et de voir ordonner le retour du bien à son usage d’habitation.
Pour l’essentiel, il était soutenu que l’article L 631-7, alinéa 6, et L 651-2, alinéa 1, du code de la construction et de l’habitation, en subordonnant la location d’un local meublé à l’obtention d’une autorisation administrative, emportait une restriction à la libre prestation de services, sans que soit établie l’existence d’une raison impérieuse d’intérêt général comme l’exige l’article 9, paragraphe 1, sous b) de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.
Toutefois, par un arrêt rendu le 22 septembre 2020 (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartements SCI et HX contre procureur général près la cour d’appel de Paris et Ville de Paris, C-724/18 et C-727/18), la cour de justice de l’union européenne a considéré que les dispositions énoncées à l’article L 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l’habitation, satisfaisaient aux exigences de l’article 9, paragraphe 1, sous b) et c), de la directive 2006/123.
Sur ce, étant à nouveau saisi du litige, dans un arrêt rendu le 18 février 2021 (Cass., 3e civ., 18 février 2021, n° 17-26. 156), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi qui lui était soumis, après avoir constaté que le bien appartenant à la société X… avait fait l’objet de locations de courte durée, épisodiques, à l’usage d’une clientèle de passage sans que n’eût été sollicitée d’autorisation de changement d’usage, enfreignant ainsi les dispositions de l’article L 631-6-7 du code de la construction et de l’habitation et encourant l’amende prévue par l’article L 651-2 du code de la construction d’habitations, sans violer le principe de primauté du droit de l’union européenne.
Les sanctions encourues en cas d’infraction, sous la forme d’amendes civiles, sont importantes.
S’agissant du changement irrégulier d’affectation, l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit une procédure particulière permettant à la commune ou à l’Agence nationale de l’habitat, de saisir par assignation le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien transformé, « selon la procédure accélérée au fond », afin de solliciter le paiement d’une amende civile de 50 000 € et une astreinte journalière d’un montant maximum de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé, jusqu’à régularisation.
En ce qui concerne l’absence d’enregistrement de la déclaration de location d’un meublé touristiques, l’article L 324-1-1 du Code du tourisme, concernant les mises en location irrégulières de meublés de tourisme, en l’absence de toute déclaration, prévoir une amende de 5 000 € pour le défaut d’enregistrement, une amende civile de 10 000 €, alors que s’agissant de la mise en location du logement principal sur une durée supérieure à 120 jours, l’amende civile prévue est portée à 25 000 €.
À l’heure où les communes font l’objet de plus en plus de signalements de la part de copropriétaires excédés par les troubles occasionnés par des mises en location à une clientèle de passage, la décision rendue le 18 février 2021 par la Cour de cassation ne pourra que les conforter dans leurs démarches d’assainissement d’une situation qui est très souvent à l’origine de dérives conflictuelles.