L’article L 111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « Toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité. ».
Le DTI dresse généralement une liste de travaux à réaliser, ce qui amène à s’interroger sur la nature des sanctions éventuellement applicables en l’absence d’exécution des travaux préconisés.
A l’instar des autres diagnostics, le DTI a pour seule finalité d’apporter une information aux acquéreurs, futurs copropriétaires, afin de les sensibiliser sur la nature des travaux qui devront être réalisés à l’avenir.
Il permet à l’acheteur d’avoir une idée plus précise sur la situation de son investissement, de ses qualités et de ses défauts.
Le diagnostic doit donc être obligatoirement porté à la connaissance de tout nouvel acquéreur suivant la mise en copropriété de l’immeuble.
A défaut, le vendeur peut voir sa responsabilité contractuelle engagée dans la mesure où le défaut d’information peut influencer l’acceptation de l’acquéreur et caractériser, le cas échéant, une réticence dolosive.
En revanche, l’absence de réalisation des travaux recommandés par le diagnostiqueur n’entraine le prononcé d’aucune sanction du propriétaire vendeur et elle n’engage pas sa responsabilité, dès lors que l’acquéreur en a connaissance au moment de la vente.
Les dispositions de l’article L.111-6-2 du Code de la construction et de l’habitation sont abrogées au 1er janvier 2017 par l’effet de la loi du 24 mars 2014.
A compter du 1er janvier 2017, un Diagnostic Technique Global (DTG) doit être établi pour tous les immeubles relevant du régime de la copropriété, y compris en cas de mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans.
Le DTG est régi par les dispositions des articles L.731-1 à L.731-5 du Code de la construction et de l’habitation, qui vont être prochainement complétées par un décret d’application.
Le DTG comporte :
- Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble,
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation,
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble,
- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique.
Le DTI qui était jusqu’à présent établi ne satisfera donc pas à ces nouvelles dispositions pour une mise en copropriété de l’immeuble postérieure au 1er janvier 2017, faute d’avoir antérieurement réalisé la division en copropriété.
Pour satisfaire aux nouvelles dispositions, il convient donc de solliciter un diagnostic complémentaire de façon à renseigner toutes les prescriptions du DTG si la division en copropriété a lieu après le 1er janvier 2017.
Les incidences du DTG seront identiques à celles du DTI, dans la mesure où il résulte des dispositions qui lui sont applicables que le DTG a pour objet « d’informer les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et le cas échéant de [permettre] l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux. »
