Il est constant qu’en application de l’article 25 b) de la loi n°65.557 du 10 juillet 1965, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, en conformité avec sa destination, doivent être adoptés à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Tous les travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété sont irréguliers et le copropriétaire peut être alors condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, sans qu’il soit nécessaire de justifier de l’existence d’un préjudice.
À cet égard, la jurisprudence a toutefois considéré que l’irrégularité des travaux engagés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale pouvait disparaître par la ratification ultérieure des travaux réalisés à la majorité requise, ou par le refus de l’assemblée générale de sanctionner l’irrégularité des travaux réalisés (Cass, 3ème civ, 9 juin 2010, n°09-15.013 ; Cass, 3ème civ, 19 novembre 1997, n°96-10.771).
Dans l’espèce posée par l’arrêt du 30 mai 2024 (Cass, 3ème civ, 30 mai 2024, n°22-23.878), l’autorisation de réaliser des travaux sur les parties communes avait été donnée par le promoteur au copropriétaire concerné avant la vente du premier lot et donc avant que la copropriété ne soit constituée.
Les travaux ayant été réalisés, l’assemblée générale des copropriétaires avait ultérieurement refusé de les ratifier, au motif que l’autorisation donnée par le promoteur, au terme de deux courriers établis avant la constitution de la copropriété, était parfaitement illicite.
Par son arrêt en date du 30 mai 2024, à Cour de cassation confirme que les travaux réalisés sur les parties communes doivent être soumis, en tout état de cause, à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, peu important à cet égard qu’une autorisation ait été délivrée par le promoteur avant la constitution de la copropriété.
Cette décision est parfaitement conforme à la jurisprudence la plus habituelle qui interdit également qu’une telle autorisation puisse figurer dans le règlement de copropriété (Cass, 3ème civ, 12 mars 1997, n°95-15.953).
