Un avis (n°17010) de la Cour de cassation en date du 04 juillet 2017 est venu préciser les contours de l’indemnité d’occupation mensuelle dans le cadre d’un bail d’habitation.
La clause résolutoire est une stipulation permettant de constater la résolution (l’anéantissement rétroactif) d’un bail à compter d’une certaine date à raison de l’inobservation par une partie de ses obligations.
La résolution est donc bien souvent constatée à une date précise mais qui ne correspond pas forcément à la date de sortie effective des lieux par le locataire, lequel continue de jouir du bien loué, sans discontinuité.
Dans cette situation, le bailleur réclame alors une indemnité d’occupation à son locataire, due suite à l’acquisition de la clause résolutoire.
Cette indemnité correspond à la valeur de jouissance et à la réparation du préjudice subi par le bailleur.
En fait, l’indemnité d’occupation correspond au montant du loyer préexistant à la date de résolution du bail puisqu’il s’agit à la fois de la valeur de jouissance du bien et de la réparation du préjudice subi constitué par l’occupation du bien par un occupant sans droit ni titre.
En clair, qu’une indemnité d’occupation soit contractuellement prévue ou non, elle est due par un locataire suite à la résolution du bail.
Il est légitime et équitable d’ajouter les diverses taxes et provisions sur charges locatives.
Les éventuelles revalorisations du loyer intervenues antérieurement à la résolution du contrat sont naturellement comprises et justifiées dans la détermination du montant de l’indemnité.
Néanmoins, c’est à cet égard que l’avis de la Cour de cassation en date du 04 juillet 2017 est intéressant.
Dans le cadre de la procédure résultant des dispositions des articles L. 441-1 du Code de l’organisation judiciaire et 1031-1 du Code de procédure civile, la Cour de cassation a été saisie par une juridiction de l’ordre judiciaire pour donner un avis sur une question de droit nouvelle posant difficulté, s’agissant de savoir si :
- L’indemnité d’occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail peut faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ?
- A défaut, si le principe de la réparation intégrale du préjudice pouvait justifier de retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ?
En définitive, la problématique était de savoir si une indemnité d’occupation mensuelle pouvait faire l’objet, après la résolution du bail, d’une revalorisation suivant une indexation contractuellement prévue.
En effet, bien souvent, les baux conclus prévoient une clause d’indexation, permettant la revalorisation périodique du loyer, calqué sur l’indice de référence des loyers (IRL). Des indices comparables existent également en matière commerciale.
Très simplement, la Cour de cassation a estimé que la question ne présentait aucune difficulté sérieuse et dit n’y avoir lieu à avis.
Il résulte de la motivation de l’avis que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation souverain en la matière, leur permettant d’évaluer le montant d’une indemnité due conformément au principe de réparation intégrale du préjudice.
Il semble donc admissible d’assortir l’indemnité des modalités que les juges estiment de façon souveraine nécessaires.
Par conséquent, l’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle n’est aucunement exclue, la Cour de cassation donnant aux juges du fond la faculté de la décider ou non.
Pour autant, l’indexation doit bien entendu toujours être contractuellement prévue. Une révision du loyer ne pourra s’opérer en l’absence de clause dans le bail en ce sens.
En fait, il s’agira pour le bailleur de démontrer que le locataire a occupé de façon continue le bien et qu’à défaut de résolution, le bail aurait continué à s’appliquer, de sorte que les stipulations initialement prévues trouvent nécessairement à s’appliquer.
Cet avis permet de préciser que l’indemnité d’occupation, si elle correspond de façon systématique au loyer et aux charges préexistantes, recouvre un caractère indemnitaire dont il appartient au demandeur de justifier tous les contours.
L’indemnité n’est donc pas figée pour autant que cela soit parfaitement justifié et prouvé et soumis à l’appréciation souveraine des juges du fond.
