Cass, 3 ème civ, 20 avril 2023, n° 22-12.937
Le statut protecteur de l’article L 145-1-1 du code de commerce (chapitre V du titre IV du livre I) s’applique aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds est exploité, qu’il appartienne soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS, soit à un chef d’entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.
L’arrêt qui a été rendu le 20 avril 2023 par la Cour de cassation rappelle très classiquement que le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier d’une immatriculation, dans les conditions fixées aux articles L 123-1 et R 123-38 du code de commerce, à la date de la délivrance du congé. A défaut d’être régulièrement immatriculé à cette date, le preneur est privé de la possibilité de se prévaloir du droit au renouvellement et donc consécutivement du droit au paiement de l’indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur.
Le fait est que le bailleur est recevable à se prévaloir du défaut d’immatriculation régulière du preneur, même après la délivrance du congé avec offre de paiement de l’indemnité d’éviction, pour ainsi se rétracter de son offre de paiement, quant bien même aurait-il eu connaissance du défaut d’immatriculation avant de délivrer le congé (Cass, 3 ème civ, 19 novembre 2015, n° 14-22.000).
Ce que ne précise pas l’arrêt du 20 avril 2023, c’est que le contrôle ne se limite pas à l’existence d’une immatriculation, mais à la nature de l’immatriculation de l’activité exercée dans les lieux loués, ce qui constitue en réalité la difficulté puisque l’activité est toujours susceptible d’évoluer (Cass, 3 ème civ, 1 er octobre 2003, n° 02-10.381).
L’évolution des activités exercées au sein des locaux qui sont loués doit donc être impérativement accompagnée d’une actualisation de l’immatriculation. Il sera alors rappelé qu’en cas de contentieux, le défaut d’immatriculation régulière constitue une fin de non-recevoir, dont le juge de la mise en état doit être saisi à peine d’irrecevabilité (Cass, 3 ème civ, 24 novembre 2021, n° 19-25.251).
Par ailleurs, avant de soulever le moyen, le bailleur n’est pas tenu de justifier de la notification préalable d’une lettre de mise en demeure au preneur (Cass, 3 ème civ, 17 mars 2009, n° 08-15.692).
A toute fin, il sera rappelé que, par exception, le principe s’efface lorsque par une clause spécifique du bail le bailleur a contractuellement renoncé à se prévaloir du défaut d’immatriculation du preneur, de sorte qu’alors le statut des baux commerciaux trouve, en tout état de cause, à s’appliquer (Cass, 3 ème civ, 28 mai 2020, n° 19-15.001).
