L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le Syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande, qu’en défense, y compris contre des copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise les conditions dans lesquelles le syndic peut agir en justice pour le compte du Syndicat des copropriétaires, au nom desquelles figure la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception, en demande, des actions relatives au recouvrement de créance, la mise en œuvre de mesures d’exécution forcée, les mesures conservatoires et les actions devant la juridiction des référés.
A cet égard, l’article 11-8° du décret du 17 mars 1967 précise que le projet de résolution tendant à autoriser le syndic à introduire une demande en justice doit être notifié au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
Par de très nombreuses jurisprudences, la Cour de cassation a régulièrement rappelé, au visa des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice, pour le compte du Syndicat des copropriétaires, constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, en application des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, qui ne profite qu’à celui qui l’invoque, et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office (Cass, 3ème civ, 9 avril 2018, pourvoi n° 07-13236).
Après avoir été extrêmement rigoureuse sur la rédaction de la décision de l’assemblée générale autorisant le syndic à agir au nom et pour le compte du Syndicat des copropriétaires, jusqu’à exiger qu’elle énonce avec précision les désordres dont la réparation était demandée (Cass, 3ème civ, 27 avril 2000, pourvoi n° 98-17570), la Cour de cassation a considérablement assoupli sa position pour se contenter d’une description sommaire (Cass, 3ème civ, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-10293).
Il n’en reste pas moins que le défaut d’habilitation du syndic à agir constituait un moyen qui était très régulièrement soulevé en défense, dans le cadre des actions initiées sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, alors que la jurisprudence ne manquait pas de rappeler, tout aussi régulièrement, que la ratification de l’assemblée générale pouvait intervenir en cours d’instance, dès lors que le délai d’épreuve de la garantie décennale n’était pas expiré, notamment par l’effet d’une interruption consécutive à une assignation en référé (Cass, 3ème civ, 7 juillet 1999, pourvoi n° 97-13621 et Cass, 3ème civ, 11 mai 2000, pourvoi n° 98-19325).
Afin de moderniser le régime du droit de la copropriété, dont la complexité est très souvent dénoncée, avec pour conséquence une multiplication des contentieux et des difficultés à assurer le bon entretien des immeubles, l’article 215 III la loi ELAN a habilité le Gouvernement à intervenir par ordonnance dans un délai de douze mois dans le but de « clarifier, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».
Indépendamment des ordonnances qu’il appartenait au Gouvernement de publier, diverses mesures tendant à l’amélioration du régime de la copropriété, introduites par les Sénateurs au cours de l’examen du projet de loi ELAN, nécessitaient la publication de trois décrets d’application.
Après les décrets n° 2019-502 et n° 2019-503 du 23 mai 2019, la publication du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019, portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles, vient remettre parachever cette réforme, en remettant totalement en cause l’édifice jurisprudentiel.
L’article 12 du décret du 27 juin 2019 vient en effet modifier l’article 55 du décret du 17 mars 1967, en indiquant que : « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. »
Il en résulte donc que les constructeurs et leurs assureurs n’ont désormais plus qualité, par l’effet de la loi, à soulever en défense, la nullité de fond de l’assignation délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires, pour défaut d’habilitation du Syndic à ester en justice.
Cette disposition vient très clairement restreindre la portée des dispositions de l’article 117 du Code de procédure civile, dont il résulte que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale (Cass, 2ème civ., 13 juin 2013, pourvoi no12-20140 ; Cass, 3ème civ, 4 avril 2013, pourvoi n° 11-22127), qui peut dès lors être combattue par une exception de nullité, opposable en tout état de cause et sans avoir à démontrer un grief, en application des dispositions de l’article 119 du Code de procédure civile.
