Quels sont les moyens d’action permettant la sauvegarde des Syndicats de copropriétaires et des propriétaires de locaux commerciaux et de locaux d’habitation dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19 ?
A titre liminaire, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, qui est d’application immédiate, prévoit un état d’urgence sanitaire pour une durée de deux mois, soit jusqu’au 24 mai 2020.
Les délais sont donc suspendus entre le 12 mars et le 24 juin 2020, soit jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la cessation de l’état d’urgence sanitaire, sauf prolongation de l’état d’urgence.
- Concernant la fonction de syndic, la situation actuelle ne dispense aucunement les copropriétaires du règlement de leurs charges.
Malheureusement le mécanisme de l’article 19-2 est difficile à mettre actuellement en œuvre.
Le délai de 30 jours visé par une mise en demeure délivrée après le 12 mars 2020 ne court pas et celui visé par une mise en demeure adressée avant le 12 mars 2020 est interrompu jusqu’au 24 juin 2020.
En outre, aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes.
Peuvent être cependant engagées aujourd’hui les procédures où la représentation est obligatoire, puisqu’elles ne comportent pas de date précise d’audience et qu’il peut être précisé dans l’acte et donc à l’avance, depuis la réforme de la procédure civile, qu’il n’est pas souhaité d’audience de plaidoirie.
Il s’agit des procédures antérieurement initiées devant le tribunal de grande instance pour le recouvrement d’une créance égale ou supérieure à 10.000 euros ; il s’agit d’un montant global de sorte qu’il peut s’agir d’un dossier avec 5.000 euros de charges dues et 5.000 euros de dommages et intérêts demandés à titre complémentaire par exemple.
Une assignation peut donc être établie et délivrée immédiatement.
Si le confinement, il apparaît préférable d’engager les procédures de recouvrement qui peuvent l’être dès à présent et ce afin d’éviter les encombrements (des services contentieux, des greffes, des cabinets d’avocats …) à la date de sortie du confinement.
Cet encombrement des juridictions risque d’être aggravé par la mise en œuvre attendue de la deuxième partie de la réforme de la procédure civile qui devait intervenir en juillet, selon laquelle des dates d’audiences devaient être données pour toute procédure y compris les procédures au fond où la représentation est obligatoire.
- Concernant les baux d’habitation, les loyers et charges restent également exigibles, sans report de droit.
Les déchéances et les délais arrivés à échéance entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont dénués d’effets, selon l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.
Cela signifie que le terme du délai de deux mois à la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire qui interviendrait entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020, est réputé n’avoir pas pris effet.
Selon les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance précitée, les clauses résolutoires dont la déchéance interviendrait entre le 12 mars et le 24 mai 2020 ne produiront leurs effets que le 24 juillet 2020.
Nous attirons donc votre attention sur cette date pour l’ensemble des commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés depuis le 12 janvier 2020.
Toutefois, les commandements de payer visant la clause résolutoire peuvent continuer à être délivrés, même si leurs effets seront reportés.
En outre, les délivrances d’assignation devant le Juge des contentieux de la protection ne peuvent être envisagées pour le moment, puisqu’aucune date d’audience ne peut être donnée par les greffes, les juridictions étant fermées jusqu’à nouvel ordre.
La trêve hivernale relative à l’exécution des expulsions ainsi que la période durant laquelle la fourniture d’énergies et d’eau ne peut être interrompue dans une résidence principale (au motif de l’absence de paiement des factures) ont été prolongées de deux mois, soit jusqu’au 31 mai 2020 (ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020).
Malgré les termes généraux et la souplesse apportés par l’ordonnance n° 2020-331 du 25 mars 2020, il semble préférable, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, de respecter autant que faire se peut les délais de préavis des congés prévus par les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En pratique, les déménagements semblent impossibles et doivent en principe être reportés, relativement aux règles du confinement.
Seuls les déménagements qui ne peuvent être reportés restent possibles, ainsi que pour des situations exceptionnelles, selon un courrier ministériel du Ministre chargé de la Ville et du Logement et du Secrétaire d’Etat chargé des transports en date du 1er avril 2020.
Si un préavis de congé donné par le locataire arrive donc à échéance à partir du 12 mars 2020, un preneur pourra rester dans les lieux, si le déménagement s’avère impossible, mais sera redevable d’une indemnité égale au montant du loyer et des charges.
Si un locataire quitte les lieux malgré tout sans état des lieux contradictoire devenu impossible, l’intervention d’un huissier de justice pourra s’avérer utile.
- S’agissant enfin des loyers commerciaux, ils sont également dus, les textes prévoyant seulement, à conditions de correspondre à de nombreux critères, la possibilité de payer avec retard sans être sanctionné (voir notre article : https://www.antarius-avocats.com/publications/le-locataire-d-un-bail-commercial-a-t-il-le-droit-de-ne-plus-payer-ses-loyers-du-fait-de-la-crise-sanitaire-liee-au-covid-19).
Il vous appartient de distinguer les situations exigeant une résiliation amiable ou un échéancier de règlement ou encore un recouvrement ferme.
Les commandements ne peuvent voir leurs délais courir, mais peuvent être délivrés préventivement pour ne courir qu’ultérieurement.
Les assignations au fond peuvent être délivrées.
De la même façon que pour les baux d’habitation le respect des délais de délivrance des congés demeure, si possible, préférable, afin d’éviter toute difficulté d’‘interprétation ultérieure, et la contradiction avec l’ordre public de protection du locataire, malgré la période « blanche » instituée par l’ordonnance du 25 mars 2020.
