Le droit de préemption du preneur en place a fait l’objet d’un grand arrêt inédit qui a été rendu le 23 mai 2012 par la Cour de cassation (Cass. Civ. 3ième, 23 mai 2012, n° 10-20.170).
Sur le plan théorique, la portée de cette décision est capitale puisqu’elle consacre un nouveau principe général de « loyauté » en matière de notification au preneur d’un bail rural de la possibilité d’exercer son droit de préemption.
Le principe dégagé est le suivant : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’une information loyale du preneur exigeait que le notaire mentionnât dans le courrier de notification les éléments d’information le mettant en mesure d’exercer utilement son droit de préemption, la cour d’appel a pu déduire de l’absence de la mention des noms et adresses des co-indivisaires vendeurs que la notification avait été irrégulière et que le délai de deux mois pour purger la préemption n’avait pas pu commencer à courir. »’
Sur le plan pratique, cette décision est promise à un bel avenir dans les débats judiciaires.
1°) Le droit de préemption :
Le principe du droit de préemption du preneur en place, tirée des dispositions de l’article L. 412-1 du code rural, est bien connu et connaît un contentieux important.
Lorsqu’un bailleur souhaite vendre les parcelles qu’il loue au titre d’un bail rural, son preneur qui exploite depuis au moins 3 années, bénéficie d’un droit prioritaire sur l’acquisition de ces terres.
En pratique, le bailleur (bien souvent son notaire) a l’obligation d’informer le preneur de son intention de mettre en vente les terres louées par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier.
Le preneur dispose alors d’un délai de deux mois, à compter de la réception de la notification, pour faire connaître directement à son bailleur son acceptation ou son refus de procéder à l’acquisition des terres projetées à la vente.
2°) Le nouveau principe général de loyauté :
Les faits de cette décision sont cocasses puisque le notaire qui a procédé à la notification a omis d’indiquer les noms et les adresses de l’ensemble des co-indivisaires qui voulaient vendre les parcelles.
Suite à la demande de renseignements de la part du preneur, le notaire a toujours refusé de divulguer les noms et adresses des co-indivisaires qui n’étaient pas moins d’une trentaine et qui pour certains résidaient à l’autre bout du monde.
Manifestement, le preneur n’était donc pas en mesure d’informer tous les co-indivisaires de son intention d’user de son droit de préemption puisqu’il n’avait aucun moyen de les identifier clairement.
La Cour de cassation a ainsi jugé que la notification n’était pas régulière en raison d’un défaut d’information loyale du preneur.
La conséquence est importante puisque ce défaut de loyauté du notaire – et par extension du bailleur – a pour conséquence de ne pas faire courir le délai de deux mois dont dispose le preneur pour prendre position.
Précisons toute de même que cette nouvelle jurisprudence fait seulement obstacle au déclenchement du délai de deux mois et ne rend pas la préemption automatiquement efficace au profit du preneur qui devra toujours rapporter la preuve qu’il remplit les conditions pour préempter.
